JAAP VAN DER BIJL,

CEO VAN VASTGOEDBELEGGER ALTERA

'Wij zijn informatiejunkies'

Informatie was natuurlijk altijd al belangrijk voor vastgoedbelegger Altera. ‘Maar met meer data kunnen wij nog betere analyses maken en dat biedt kansen voor efficiënter en duurzamer vastgoed.’

Altera biedt institutionele beleggers toegang tot vastgoedbeleggingen in de sectoren woningen, winkels en bedrijfsruimten. De pensioenfondsen en verzekeraars waarvoor Altera werkt, worden steeds veeleisender als het gaat om data. Waar die voorheen vooral keken naar rendement, willen ze nu uitgebreidere dashboard rapportages. ‘Ze moeten steeds meer verantwoorden; pensioenfondsen hebben te maken met het Financieel Toetsingskader (FTK) en discussies over dekkingsgraden en voor de verzekeraars heb je de regels van Solvency II’, legt CEO Jaap van der Bijl uit.

Data en vooral data-analyses spelen ook een steeds grotere rol bij het bedienen van die andere groep klanten: de huurders van winkels, woningen en bedrijfsruimten in de Altera-portefeuille, die op dit moment - in het tweede kwartaal van 2019 - een waarde heeft van € 2,3 miljard euro. Niet alleen bij het ontwikkelen van nieuw vastgoed, ook bij het beheer. ‘Als jij een woning van ons huurt, is het niet langer “Hier is de sleutel, succes”. Wonen is inmiddels een service geworden.’



‘Wij zijn er ook om retailers te helpen bij het optimaal functioneren van een winkelcentrum’

Wat zijn voor Altera de belangrijke digitale ontwikkelingen op dit moment?

‘In de bouw zie ik een aantal nieuwe trends waarvan ik hoop dat die snel tot wasdom komen en werkelijk effect hebben, zoals industrieel en circulair bouwen. Op dit moment vinden we digitale BIM (Building Information Modeling, red.) heel interessant. Bij een nieuwbouwproject leggen ontwikkelaars en bouwers alles vast, zoals inkoop en gebruik van materialen. Bij de oplevering aan ons gaat informatie verloren, terwijl die informatie waarde voor ons kan hebben. Ook willen wij onze beleggers accuraat de totale footprint van een gebouw vertellen. Wat dat betreft zijn we zijn echte informatiejunkies.

Ook voor het beheer en onderhoud is die informatie van belang, of het nu gaat om de technische installaties, de gevel of bijvoorbeeld de dakbedekking In onze visie biedt het integreren van deze data in onze processen van beheer en onderhoud kansen om de snelheid en de efficiency te verbeteren, bijvoorbeeld het doorspelen van data naar property managers aan wie we het beheer uitbesteden. Je wilt van elk gebouw in feite een soort gebouwenpaspoort.’


Worden die gebouwen zelf ook slimmer door het gebruik van sensoren, het Internet of Things?

‘In de toekomst zeker, maar dat geldt vooral voor nieuwbouw. En dat is nog beperkt: wat via nieuwbouw jaarlijks aan de totale voorraad in Nederland wordt toegevoegd is maar 1 à 2 procent. Dus het gaat om het slimmer maken van bestaande gebouwen, bijvoorbeeld met beperkte vormen van IoT, voornamelijk gericht op energiebesparing en gebruikerstoepassingen, zoals klimaatinstallaties en ventilatiesystemen die zichzelf uitschakelen als er niemand is. En niet alleen in kantoren maar ook bij woningen en in winkelcentra.’


In winkelcentra is data tegenwoordig extra relevant. Meten jullie ook bezoekersstromen?

‘Je doelt op passantentellingen op basis van smartphones? Vanwege de nieuwe privacyregels is dat niet goed mogelijk. Voor de duidelijkheid, wij willen de IP-nummers van mensen niet weten; wij zijn benieuwd naar de bezoekersstromen: hoe zijn die over de dag verdeeld, zien wij in de passantenstromen ook het zoekgedrag van consumenten? We willen een kwalitatieve match kunnen maken tussen de winkeliers en consumenten.’


Bijschrift

‘Je wilt van elk gebouw in feite een gebouwpaspoort’


Hoe komt Altera nu aan die data?

‘Onze analisten en marketeers kunnen veel met bijvoorbeeld demografische data uit bestaande databases en we doen nog steeds "traditionele" enquêtes. Daarnaast kijken we naar nieuwe manieren om data te verzamelen. Moeten we aan de slag met loyalty cards, kunnen we samenwerken met winkeliers? Wij investeren niet in de binnensteden, maar in de buurtwinkelcentra waar je je boodschappen doet. De supermarkt retailers weten veel (onder andere via bonuskaarten) en informatie delen kan leiden tot verbeteringen aan het winkelcentrum. Al geef ik toe dat informatie delen niet vanzelf gaat. Vooraf moet helder zijn dat het ons gaat om het verbeteren van de kwaliteit van het winkelcentrum en niet om een discussie over huurprijzen’


Wat levert die data concreet op voor die winkelcentra?

‘Een optimale mix voor zowel de retailers als de consumenten. Je wilt in een winkelcentrum geen overaanbod van een bepaald type retailer creëren, bijvoorbeeld teveel kledingherstellers . Het gaat om een evenwichtige branchering passend bij het specifieke verzorgingsgebied en de mensen die daar wonen. En je ziet ook dat de rol van die winkelcentra verandert. De behoefte aan horeca en zorg gerelateerde diensten neemt toe. Onze research, onder andere op basis van data-analyse van een verzorgingsgebied, kan duidelijk maken of de consumenten behoefte hebben aan een sushi retailer of een apotheek.’


Zijn er geen bedreigingen, bijvoorbeeld de opkomst van boodschappenbezorger Picnic?

‘We houden de online retail goed in de gaten. Maar ik denk dat het winkelcentrum met die vertrouwde supermarkt een sterke basis hebben. En ook supermarkten spelen in op online bestellen en bezorgen. Sterker nog, ik zou ook niet verbaasd zijn over een mogelijke tegenbeweging. Juist wijkwinkelcentra hebben een belangrijke sociale functie en eerlijk is eerlijk, heel duurzaam is dat bezorgen met die vrachtwagentjes niet. Wij zien dat supermarkten er erg goed in slagen om continu in te spelen op de voorkeuren van de consument.’


Tot slot terug naar de kapitaalmarkt. Spelen algoritmes en big data al een grote rol bij de waardebepaling? Kunnen jullie bij wijze van spreken voorspellen wat er met de waarde van omringende panden gebeurt als je een nieuw gebouw of winkelcentrum neerzet?

‘Big data taxatie, of automated value methodology (AVM)? Daar doen wij een pilot mee en daar schuilt een waardevolle belofte in. Bij AVM is vooral relevant welke dataset je kunt gebruiken voor de waardering van vastgoed. En we hebben natuurlijk zelf ook een afdeling research die op basis van data-analyses marktontwikkelingen en trends prognoses maakt van de waardeontwikkeling. Zoals bekend besteden wij taxatie uit aan externe taxateurs. Een AVM taxatie vanachter je bureau, is er nu nog niet geschikt maar AVM is wel een technologische ontwikkeling waar wij vanaf het begin bij willen zijn.’


EXPERT EYES

Roger Segers

Sr. Manager BA / Belastingadvies


‘De rol van vastgoedbedrijven bij digitalisering is cruciaal’

‘Vastgoedbedrijven als Altera hebben te maken met vrijwel alle stakeholders die bij het ontwikkelen, bouwen en beheren van onroerend goed betrokken zijn: bouwbedrijven, makelaars, gebruikers, de kapitaalmarkt, overheden en toezichthouders. Juist daaromishun rol bij het verder digitaliseren van de sector cruciaal. Goed om te zien dat een bedrijf als Altera die rol ook oppakt en datastromen van verschillende stakeholders wil koppelen.’’

Meer weten over Digitale Transformatie?
Kijk dan op bdo.nl/digitaletransformatie

Liever doorpraten?
Neem dan contact op met
roger.segers@bdo.nl