De groeiende rol van smart-tech

in bouw en vastgoed

‘Bouwen en beheren op basis van data’

Duurzaamheidseisen, veranderende klantvragen en oprukkende digitalisering brengen de komende jaren enorme veranderingen in de bouw- en vastgoedsector. Pakt data de hoofdrol?

Bouwen, opleveren en weer door naar de volgende klus – zo werken veel bouwbedrijven al jaren. Anno 2019 heeft die werkwijze zijn langste tijd gehad. Aannemers krijgen er de komende jaren veel taken bij die nu nog door andere bedrijven in de bedrijfskolom worden gedaan. Nu gebeurt dat al bij grote infrastructuurprojecten. ‘Daar zijn bouwers niet alleen verantwoordelijk voor het bouwproces, maar ook voor het design en het onderhoud,’ zegt Ewout Bouwman, consultant bij BDO en specialist in risicomanagement. En in vastgoed speelt een soortgelijke trend, weet zijn collega Arjan Endhoven: ‘Makelaars doen steeds vaker aan gebouwenbeheer en zelfs aan facilitaire dienstverlening.’

Het in elkaar schuiven van de bedrijfskolom heeft veel voordelen voor de klant, of dat nu de overheid, een investeerder of een woningeigenaar is. Bouwers kunnen de woningen en kantoren zo steeds beter afstemmen op de wensen van de gebruikers. Ook draagt dit bij aan het optimaliseren van de kosten over de totale levenscyclus van het onroerendgoedobject.

Voor de bouwers en vastgoedbedrijven betekent het meer risico. ‘Je zult als bouwer echt 20 tot 30 jaar vooruit moeten kunnen kijken,’ zegt Bouwman. ‘Aan de andere kant biedt het veel kansen voor bedrijven die hun data-analyse op orde hebben en daardoor de juiste prognoses kunnen maken.’


Hoe ver is in de sector gevorderd met de digitale transformatie?

Endhoven: ‘In het vastgoed gaat het rap. Dat zie je bij taxaties: de taxateur heeft vanachter zijn bureau steeds meer informatie en tools beschikbaar en komt daarmee beter beslagen ten ijs op locatie. Van de kadastrale data, de gemeentelijke bestemmingsplannen, het bodemloket tot en met huur- en koop referentietransacties en een voorzet van de waardering van een Automated Valuation Model (AVM) kun je al een aardig totaalplaatje krijgen van de waarde van een object. Troostwijk Taxaties, een relatie van ons, schat zelfs dat 50% van het vastgoed met AVM kan worden getaxeerd. En je ziet ook al de eerste stappen op het gebied van artificiële intelligentie (AI), zoals algoritmes die kijken naar wat er gebeurt met de waarde van omliggende panden en met de verkeerssituatie als je een bepaald gebouw neerzet. Of algoritmes die de waarde van je pand bepalen op basis van de voorzieningen in de nabijheid. Dit zijn reeds bestaande en geteste systemen die bij homogeen vastgoed een grote mate van betrouwbaarheid kunnen realiseren.’


En in de bouw?

Bouwman: ‘Daar is men wat data-analyse betreft minder ver. Bouwbedrijven zijn projectorganisaties; ze hebben wel processen die je kunt automatiseren, zoals facturatie, maar je wilt ook op projectniveau zaken inzichtelijk maken. En de data van een project zijn heel divers en bestaan uit technische tekeningen, e-mails, financiële calculaties en nog veel meer. Dat is allemaal ongestructureerde data die veel minder gemakkelijk te analyseren is. Je ziet overigens wel dat we daar nu vooruitgang boeken. Er komen steeds meer mogelijkheden om ongestructureerde data-analyses te doen.’


Arjan Endhoven is partner bij BDO Belastingadvies en bedient veel klanten in bouw en vastgoed.

‘De taxateur kan op steeds meer digitale (markt)bronnen en hulptools vertrouwen. Zo krijgt hij steeds meer tijd voor de echt belangrijke facetten van de waardebepaling.’
Arjan Endhoven

Helpt BDO bouwbedrijven daarbij?

Bouwman: ‘We stellen bouwers steeds vaker voor om een datagedreven projectreview te doen om zo bijvoorbeeld te achterhalen wat er bij een project is misgegaan. Je ziet vaak dat als een project niet succesvol is, men liever niet meer achteromkijkt. Personeel is vervangen of druk met een nieuw project wat evalueren heel lastig maakt. In dergelijke gevallen kan het heel nuttig zijn om met behulp data-analyse te achterhalen wat er is misgegaan.’

Daarnaast zijn veel bouwers bezig om de managementinformatie over projecten te verbeteren, waardoor ze eerder op signalen kunnen reageren. Het moment dat projectmanager op de bouwplaats realtime inzicht heeft op zijn telefoon of tablet in de voortgang van het project is niet ver meer weg. Ook bijvoorbeeld het uitrusten van al het rollende materiaal met RFID-chips kan daaraan bijdragen. Een bouwer is dan in staat realtime te zien wanneer een voortuig op de bouwplaats aankomt, wat het gebruik is, het gewicht dat is afgeleverd enzovoort. In de praktijk zien we dat nu al gebeuren.'


Wat is er al wel echt veranderd in de bouw?

Endhoven: ‘Het bouwproces zelf. Het is niet langer een kwestie van op locatie stenen stapelen, maar van assemblage van geprefabriceerde onderdelen uit de fabriek.’

Bouwman: ‘Je ziet wel grote verschillen tussen bouwers in de mate waarin ze bezig zijn met modulair bouwen. Er zijn partijen die het op industriële schaal aanpakken waarbij hele gevelpanelen inclusief ramen en isolatie naar de bouwplaats worden gereden.’

Endhoven: ‘Ze moeten natuurlijk ook wel. Als je ziet hoe weinig personeel er is en hoeveel woningen er moeten komen, dan zijn overheidsmaatregelen zoals het aanwijzen van meer bouwlocaties en het versnellen van vergunningsprocessen niet meer genoeg. Ook het bouwproces moet op de schop. Daarbij zie je dat de levensduur van een gebouw steeds korter wordt. Vroeger zette je een gebouw neer dat veertig jaar dienstdeed en vervolgens werd het veranderd of gesloopt. Nu denk je nu bij de bouw al na over eventueel alternatief gebruik. Kun je een kantoorgebouw gemakkelijk omzetten in woningen? En duurzaamheid weegt zwaarder mee: welke materialen gebruik je, en kun je die straks weer hergebruiken?’


Bouwers houden daar data over bij?

Endhoven: ‘Het maakt steeds vaker onderdeel uit van de rekensom. Je ziet op duurzaamheid ook veel productinnovatie. Rutte Bouw kijkt hoe ze beton weer kunnen omzetten in water en cement zodat ze het kunnen hergebruiken. Beton, toch het belangrijkste product in de bouw, is namelijk verantwoordelijk voor veel CO2-uitstoot.’

De markt en de overheid vragen om versnelling op dit terrein, de sector moet sneller omschakelen. De eerste ‘slimme’ gebouwen staan er, bij nieuwbouw en verbouw wordt toepassing van ‘slimme’ materialen en processen een must, zo ook het ‘oogsten’ en hergebruiken van oude materialen bij verbouw/sloop; dat vereist ander gedrag van alle partijen in de keten. Registratie van materialen en de tweedehandshandel gaat een enorme vlucht nemen de komende jaren.

Ewout Bouwman is consultant bij BDO Risk Advisory. Hij is gespecialiseerd in beheersingsvraagstukken en risicomanagement voor bouwbedrijven.

‘De aanhoudende personele schaarste in de bouw zou weleens een catalysator van technology-toepassing kunnen zijn.’
Ewout Bouwman

Veel andere sectoren gebruiken data om beter te kunnen inspelen op de wensen van de klant. Geldt dat ook in de bouw- en vastgoedsector?

Bouwman: ‘Je ziet wel dat men steeds meer totaalconcepten ontwikkelt. In plaats van dat je een woning kaal krijgt opgeleverd, wordt er nu ook een tuin aangelegd en is er een werkende internetverbinding. Toekomstige bewoners kunnen nu ook al via een online portal het bouwproces volgen en tijdens de bouw bepaalde keuzes maken.’

Endhoven: ‘VolkerWessels heeft een keer een grote hal ingericht met modelwoningen compleet met badkamers en keukens. Daar kun je naartoe als consument om te zien wat de diverse opties zijn. Nu moet je er nog heen, met virtual reality kan dat straks nog gemakkelijker. Het is heel anders dan toen ik ooit een nieuwbouwwoning kocht en ik een papieren lijst in mijn handen kreeg gedrukt waarop ik een paar dingetjes kon aanvinken.’

Bouwman: ‘In de kantorenmarkt zie je dat gebouwen zich aan de gebruikers gaan aanpassen doordat de gebouwen met sensoren worden uitgerust. Je komt een ruimte binnen en het gebouw kent jouw voorkeurstemperatuur. Na een drukke vergadering zorgt het ventilatiesysteem automatisch dat de ruimte extra wordt gelucht. En de lift die aan onderhoud toe is, stuurt zelf een berichtje naar de onderhoudsmonteur voordat er een storing plaatsvindt.’

Endhoven: ‘De Edge, een klimaatneutraal gebouw op de Amsterdamse Zuidas, is een goed voorbeeld, en inmiddels zijn de ontwikkelingen op dit gebied ook alweer doorontwikkeld naar nog innovatievere en duurzame concepten. Duurzame (kantoor)gebouwen vormen een belangrijke markt de komende jaren, want in 2023 moeten alle kantoorgebouwen een energielabel C hebben. In 2030 moeten zelfs alle utiliteitsbouw klimaatneutraal zijn. Nou, dan moet er nog heel wat gebouwd, aangepast of vervangen worden.’

Meer weten over Digitale Transformatie?

Kijk dan op bdo.nl/digitaletransformatie


Liever doorpraten?

Neem dan contact op met

arjan.endhoven@bdo.nl en/of

ewout.bouwman@bdo.nl